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首先直接说说我对目前市场行情的看法：经过了5月到7月上旬的快速下跌以后，目前市场上正在逐步进入一个平台盘整期。估计未来3个月内，整体市场不会再有比较大幅度的下跌。 为什么这么说呢？除了宏观环境仍然很紧以外，主要源于对市场的观察。7月下旬开始，成交量开始有轻微的上升。虽然这个成交量上升基本是由房主主动降价促成交形成的。这一点在某博、某信上都多次提及过。从8月初开始，更能反映实时市场的核验数据也开始上扬，结合链家朋友提供的链家成交量，估计目前市场上成交量环比大概有15%左右的上涨（每天大概多40-50套成交）。 还有一个很重要的信号是，在下跌市场的时候，基本是“每成交一套房，下一套（同户型）房就比上一套价格低”。不过我发现到7月下旬以后，颇有些小区，同户型的成交价开始做平台了，虽然没上涨，但同一套成交、下一套有可能有1%-2%左右的正向波动了。举个例子，某小区550万成交了一套，连续一周内又成交两套同户型，价格分别是554、556；又有某小区，某套房开始1035成交，结果买家资格核验有问题、重新拿出来买，最后居然以1046成交.... 那房价是要上涨反弹了嘛？我认为目前来看，基本没可能。政策面和宏观环境都不支持，信贷还是那么紧、土地政策上共有产权房等虎视眈眈、政治上还在喊“有储备政策钉钉子”、心理层面3年一调整的说法也深入人心。。。。认为房价会现在就此反弹的，感觉可以取关我了。。。。现在就是在做一个平台调整，不是反弹，上面那些例子，3%以内的价格波动，在平台期完全是正常的。 那平台做完了，是继续下跌、还是触底反弹呢？这个就还真不好说，毕竟到时候政策面会有什么变化谁也不知道。从心理角度看，要看这个平台期的日均成交量能有多大。如果一定让我跳个大神，我觉得这个平台期会比较长，日均成交量估计会稳定在300-400之间，不会超过450，也很难跌破300，一直到政策面有些变化才会打破这个平台的平衡。目前还是稍微中性偏看空多一点点。 再总结一下现在的市场形势：那就是经历过快速下跌后，由于房东主动降价求成交，成交量微有上升，部分观望者入市，市场进入了一个价格相对稳定的平台期。 ====分割线===== 这种平台期，对于绝大部分真心换房的人来说，其实应该是最乐于看到的。毕竟换房是一个痛苦而漫长的过程，如果这时候房价无论是快速上涨 or 下跌，都很可能增加不稳定因素（比如买家/卖家违约、时间差没打好心理落差大等等）。所以房价相对稳定的平台期，是非常适合换房的时期，这也是为什么今天要讲换房的原因（事实上，最近一段时间，某博某信某圈里面，向我咨询换房问题的比例也一直居高不下）。当然了，首付比例和贷款利率大幅度提高了，这也是没办法的事，因为这个换房被迫搁置的人，只能想办法凑首付或者等政策放松了。 但即使是房价相对平稳的平台期，换房也是有一定方法和技巧的。 比如这次317以来的调控，虽然说总体来看，房价（指实际成交价的对比）大概下降了10%-15%，但不同区域的表现差异真的很大。总体来说，学区老破小、郊区非次新、朝阳多校划片波及重灾区等地方降幅偏大一些；而CBD、奥森、望京、万柳等区域的龙头次新优质盘、产业聚集区/未来政策利好区的次新优质盘、以及某些大户型楼盘，相对抗跌。 即使同一区域内，不同楼盘这次表现相对迥异。事儿哥近期也一直留意一些比较典型的成交案例：比如宣武的广外陶白普遍降幅较大，但中信城就很坚挺；德胜片区裕中和育翔的老破小跌幅都较大，阳光丽景则还不错；望京来广营区域，橄榄城有一定调整幅度，东湖湾和保利中央公园就还较稳、臻园更是大户型创出新高；珠江帝景跌幅感人，但不远处的富力城D区8月还10.5w单价成交一套158的三居.....；回龙观整体跌幅较大，但金域华府就相对坚挺；同为南边，长阳有一定跌幅、高米店和天宫院则比较坚挺。 总体来说：（1）次新房比较坚挺，尤其是周围以老破小供应为主的区域的次新房，常常走独立行情。（2）如果一个区域内次新房较多，那么越新越坚挺，15年的就可能比08年的坚挺。（3）郊区不一定不抗跌。不信去看看六环外的天宫院，算很坚挺了。。。（4）产业聚集区不一定不跌，但产业聚集区的最优质龙头盘一般坚挺。 所以即使房市平稳，换房也不是一帆风顺，先买后卖还是先卖后买？自己小区跌幅大、要换的小区不怎么跌怎么办？ 先讲讲“先买后卖”还是“先卖后卖”这个老话题（我记得在不同场合都说过几次，这里就再多说一次）。水木社区上前几天有一个比较杯具的换房业主：
真的是说过很多遍了，目前总体还是处于调整的大周期里面，现在换房打死也要先卖后买。那如何避免出现卖了房、买不到合适房子的恐慌心理？ 目前阶段，比较好的做法是：先把自己要卖的房挂出去但别签合同，然后开始看自己要买的区域的房，多看房，然好找准几套做备选（有些甚至可以和房主意向聊聊看看对方情况、底线等等），但在自己的房卖出前，别签买房合同-----反正目前这个市场上，你看中的房都被抢的概率也太低太低了，所以不用着急先买。备选至少3套左右以后，然后可以准备找客户签卖房合同。仍然记住，卖房合同没签，打死不要签买房合同（无论中介如何忽悠），如果实在没卖掉，宁可放弃这次换房，等其他时机（实在没卖掉可能是大硬伤房，大硬伤房其实上涨周期换房更换算，折价会少很多）。卖房合同签了以后，3天内（最好1天内，我一般习惯当天，比如上午签了卖房合同，下午就去签买房合同）去按优先级谈备选的那些房，迅速签订买房合同。卖房收的定金要大于买房给的定金（比如卖房收买家50万定金，买房最好只交30万定金给业主）。这里是改善刚需在调整阶段换房的比较好的方式；如果是投资客想做波段，那卖了以后啥时候买，自己随意。另外，中介说的关于“有巨准客户”“肯定能谈下来”之类话语、只要不是当场能给钱签合同的、一概一个字不要信，切记。 最后，想说的是，即使是房价上涨周期，只要不是抢房时期（这种行情下，备选的3套可能一个下午就没了），在温和上涨时期，这个方法仍然可用，我个人在上涨初期都经常用这个方式换房，卖房合同&买房合同一天内搞定最安稳。但在抢房时期不可用（比如今年3月初的行情），那时候一定先买后卖，因为即使你看好了5套房做备选，等你签完卖房合同，很可能这5套都没了。。。。 总而言之，这种“先期备选，后期无缝连接、先卖后买”的换房节奏，适应范围很广，只要不出现日均成交1000+套的抢房行情，在房价下跌期、平稳期、温和上涨期，都适用。 下面再说说自己要换的房子和目标小区各种不同情况下的策略： 一、自己要卖的小区坚挺，要买的小区跌幅较大 这种情况当然是最爽的。比如你要卖掉国奥村换到通州.......只管换就是了。 当然也有两个小留意的地方（1）这种情况，甚至都可以不怎么看房，就先卖房,避免自己小区出现补跌（是有可能的，出现那就亏了），留足够搬家时间即可。（2）留意目标小区跌幅的原因。 有些小区是因为前期爆炒过，短期涨幅过大，这次调整就先跌了。在我看来，通州啊、裕中啊、广外啊都是这类的典型。这种区域，我觉得只要当时支撑它爆炒的基本面没变化（如果还有后续政策更好），买就没问题。下一波涨幅来了，它们大概还会被炒的。像通州这种，我觉得基本没问题。裕中最近有个流传很广的传言就是“裕中并入朝阳”（连带还有西城区几块犄角地方的传言），不知道是哪里来的，如果不考虑这个，裕中上涨的基础我觉得也没变化。 二、自己小区和要换的小区跌幅差不多 这个就最适合我上面说的“无缝链接换房法”。照那个执行就行。 三、自己小区跌得多，要换的小区跌得少 杯具....（2014年那波下跌，郊区换城区的好多人有这个感受）。 有一种思路是“抗跌的小区，上涨时候涨得也会更多”，所以虽然这种情况让人纠结，还是咬牙闭眼换了。。。。其实吧，这还真不一定，帝都就是一个专治各种不服的神奇地方。（比如上涨周期换房的朋友，肯定有人遇到过这种情况，旁边都涨自家小区不怎么涨、一咬牙追涨了一个小区；结果换了以后，自家小区开始疯狂补涨，买的小区则开始歇息。。。都是泪啊。。） 很纠结的事，嗯。。。。没啥绝对的方法，这里也只能提供一些思路供参考： （1）换目标。别死磕那些没怎么跌的小区。退一步海阔天空......从心理层面来说，会舒服一些；不过对于部分目标很明确的换房用户可能不太适应。 （2）继续等等，看看目标小区会不会补跌。这个赌博性质较大。可以稍微观察一下：目标小区是那种严重依赖换房的路径嘛？（比如假设来说，都是卖了回龙观的人在买德胜，回龙观跌了，德胜即使一时半会不跌、过一段肯定扛不住要跌）。是整个区域都抗跌、还是唯独这个小区抗跌（后者的抗跌性其实会更好一些）？小区是因为成交特别少而抗跌、还是成交量大且价格不跌？（后者的抗跌更真实）。 （3）小区不变，但降低要换房的总预算，比如3居改2居之类。相当于牛皮市买股票信心不足、先买半仓看看。。。。 （4）等到上涨周期再换。如果熬得住，其实也是个办法。 （5）没啥，闭眼买吧。适合比较刚性的换房刚需。 你们问事儿哥如果是我会怎么做？我现在也没什么必须的刚性购房/换房需求，所以跌得少的小区，就我个人来说，如果现阶段出手肯定是不买的；我大概率会挑我前面说的那种区域来进入：前期被爆炒过、这次跌幅较大、但未来发展的基本面没变。 最后还是说一句，笋盘都是跑出来的，多出去跑跑，是王道。 ====分割线=====
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