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还记得不久前《700万的房子被1000元贱卖！北京老人陷“以房养老”骗局身负巨债》的新闻吗？ 昨天（8月14日），司法部发布了一份名为《司法部关于公证执业“五不准”的通知》文件，对此新闻做出了回应。核心是以下几点： 1、全面叫停涉及不动产处分类型的全项委托公证。在办理不动产处分的委托公证时，必须“重大事项一次一委托”，不得一次性授权全部重要事项。 2、类似委托抵押、解押、出售、代收房款等不动产处分中的工作属于典型的重大事件，必须分段分次委托公证。 3、办理不动产处分公证业务的机构和办事员，必须承担实质调查的义务。 文件的初衷当然是保护长者弱者。这点无可质疑。 然而，对于二手房市场来说，却可能是一场惊天巨震！不期而遇的杀伤力不亚于一次严厉的楼市调控！ N0 壹 这个文件的缘由是北京“以房养老”诈骗老人房产的惊天惨案。 骗子用“以房养老”的名义，借款给老人，欺骗老人签写一份“全权委托协议”。然后故意制造陷阱，让老人无法按时归还借款，然后直接手拿“全权委托协议”到房产交易部门将老人房产过户转卖！ 价值700万元的房子，仅仅1000元就骗走了！ 血案的教训当然很多，但“全项委托协议”确实给予了骗子实施诈骗的重要法律便利。 N0 贰 司法部最新的公文重点回应了这个问题。 在2017年8月14日发布的《关于公证执业“五不准”的通知》（司法通【2017】83号）总，第三条内容是：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。 很明显，这个文件直接禁止了二手房交易惯例中的“全权委托公证”！这个影响是非常大的： 1、涉及到的房产交易量很大。大家可以去查一下深圳二手房今年的交易量。 2009年达到了历史峰值，当年成交15.68万套。2015年是13.99万套。2016年是107566套。事实上，这些二手房买卖，绝大部分，甚至是99%都可以说是“全权委托公证”名义下进行的。也就是说，今后深圳每年10万套房的二手房交易，都不能一次性授权委托办理了。 2、每一次房产交易里的重要环节都必须分批次办理委托公证。这个工作量更大。 目前深圳二手房易流程中的业主委托公证大约会是这些内容：代为查档、代为签约、代为签署资金监管协议、代为领取贷款承诺函、代为查询征信、代为申请赎楼、代为完成赎楼、代为注销抵押登记、代为递件过户、代为申请免税、代为收款、代为交纳税款、代为办理水电过户等！ 这里面，哪些是“重大事项”？每一项都必须亲自去签字办理委托公证。这里面涉及的时间成本和费用成本，你觉得会有多高？ 3、对于每一次重大事项的公证出函，办事员和机构都必须实际审查！你觉得办事员可能天天跑路在外面去审核吗？ 最终的结果很可能是这样的：二手房交易公证业务大量堆积！堆积成山！无法完成交易！ N0 叁 深圳和北京上海一样，已经进入了二手房存量房占主导的市场！如今，在贷款审批之外，再加一条公证审核，你试想过卖一套房需要多久吗？ 楼兔子告诉你，在所有新政之前，东莞惠州二手房的交易周期大约是半年至8个月。深圳稍微好一点，大约是60天。 但是，自从严厉限贷之后，因为银行按揭审批、按揭放款的不可控，现在深圳二手房交易时间也已经普遍延长到3个月甚至6个月了。 再执行二手房交易重大事件分段分批公证，劳心劳力费资不说，时间点起码就要再延长一个月！ 对于追求资金流动性的购房者来说，司法部的这个文件无疑将延长交易时间！其效果不亚于一次楼市调控！ 哪些朋友影响非常大呢？1、海外购房者处置国内资产将变得更加困难。2、异地炒房成本要提高很多。3、借用他人名字炒房风险将提高。4、短炒高杠杆客户风险提高。 毕竟，房子作为金融资产的流动性弊端再次凸显！ N0 肆 司法部的最新文件真是一次无心插柳的行动，二手房意外躺枪吗？ 大家知道，本轮房地产调控绝对可以说是史上最严，各大部门齐心协力也是前所未见。司法部有没有可能打一枪呢？这个问题，大家可以自己去思量。 楼兔子提醒大家，整个今年上半年全国楼市调控的主线就是，第一步限购限贷，第二步新房限售。第三步调控商办物业。 这其中，你会发现自从3月25日厦门推出限售政策后，全国上下20多个城市立马跟进限售。取得不动产产权证后2年或者是3年方才可以转让几乎成了标配！更严厉的甚至有5年才可转让！甚至连广州都是新房出证2年后才可以转让销售。 新房之后，二手房还有限售辣招吗？你去思量一下这个文件吧。 |
