购租同权,是“真美”还是“你想得美”?

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政府实施购租同权，从此可以告别房奴生活？别急着高兴，先看看到底同的是什么权？

近期，广州市租房能上学、无锡市租房能落户等地方政策的出台以及住建部关于购租同权立法的表态，激起了关于“购租同权”的争论。

乐观者认为“购租同权”是中国房地产发展历史上具有转折意义的“里程碑”，高房价从此成为历史；悲观者则批评形式大于内容，不会对购房或租房产生根本性影响。

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依我看，“同权”的字眼，激发了无限的遐想。但普通的租房者未必奢望“购租同权”——别人花上千万买来的权利可以只交租金便轻易获取，天底下从没有这样的好事。

当然，政府的政策是为了规范和促进租赁市场发展，构建购租并举的住房供给体制，是为了让在城市的新市民能够有稳定的居住空间，但并不是给予房子所有权及其附属的社会资源，对此需要有清醒的认识。

机会公平不等于结果公平

有权利并不等于能实现

换一个问题可能更容易理解：从权利的角度，中国无论是城市还是农村的孩子都有上清华北大的权利，但实际上，真正能够考到清华北大的大多都是教育资源丰富的城市孩子，落后地区的孩子想要考上一个普通的大学都要付出艰辛的努力。

这公平吗？

回到租房上学的问题上，其实北京在孩子上学问题上早就实现了“购租同权”，租房者的子女可以享受就近入学的权利。但实际上，在北京严酷的竞争下，每个学校的招生名额是有限的，买房的人都难以保证上到“好”的学校，租房的人就更不敢奢望了。

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而且“好”的学校是永远相对的，只要有差异，总会有更好的。就如同租房者放弃了在老家的自有住房，选择到大城市租房谋生，他们的孩子放弃了在老家的教育机会，来城市里拼一个更好的未来。这本身就是社会进步，也意味着“好”是无止境的。

这就是机会公平与结果公平的差别——国家应当保证每一位公民在法律面前权利的平等，但最终能不能实现结果需要靠个人努力。

广州这次实施的政策，其意义在于强调了购租在法律层面机会的平等，扫除旧有制度上的障碍，其积极影响值得肯定。但要清醒地认识，购租同权并不是说保证租房都能上到好学校，都能得到最好的资源。如果购租同权真的具有含金量，结果一定是租金大幅上涨或租房难度提高；如果租金没有变化，那就表明购租同权只是机会而非结果。 

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不要指望政府的一纸公文就可以消除社会的贫富差距，就可以让穷人变成富人。有责任和有能力是两码事，政府有责任保证每一公民享受平等的法律权利，但却没有能力保证每个人都能平等地实现权利。要改变自己的境况还得靠自己，除此以外没有什么捷径。

购租同权不能让房价下跌，

房价双向波动才有可能实现购租同权

购租同权一出现，马上就有声音预言，买房不如租房的时代来临，房价上涨的时代已经结束。那么，租房真的能代替和分流购房需求吗？

回到问题的根本上，为什么要买房？花1000多万买北京一套“老破小”学区房的人会告诉你，一切都是为了孩子。你说，这1000万买的是房子吗？看一下北京人口疏解的对象，大部分都是在北京无房无户口的，可见房屋所有权对于享受社会公共资源的重要性越来越高。

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为什么享受好资源（如上好学校）一定要与房子所有权挂钩呢？其实也未必。如果租下这套1000多万的房子就可以上学，那么好，全国各地的家长都会来抢租，这套房子的租金会涨到多少？——租房付出的代价不会低于购房。既然如此，何不干脆买了？

归根到底，高房价或高租金都是反映了社会资源供不应求的结果。房子只是权利的载体，购房或租房都只是获取社会资源的方式，但并不会增加社会资源的供给，不能改变公共资源权利配置的稀缺，房价的资源溢价会随着公共资源的差距而扩大。

只要房价上涨的预期存在，购房始终比租房的收益高，因为购房相对租房还具有资产保值升值的功能。一些租房者即使已经满足了居住需求，条件允许还是会进入买房市场。

换句话说，只有当房价不再单边上涨，呈现双向波动的情况下，资产保值升值的功能才会弱化，购租同权时代才可能真正到来。

“购租同权”和“商保同权”的悖论

在“购租同权”热议的同时，近日北京一些业主反映，一些小区里，开发商使用围栏将自住房部分和商品房部分进行分割，小区绿化、健身场所、儿童游乐等配套设施偏向商品房部分，对自住房有失公平。

这种行为已非新鲜事。

2015年北京市住建委就发布了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，要求商品房配建的保障房小区实行统一的物业管理服务。市建委之前也要求，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。实际上，这是通过行政力量保障“商保同权”。

北京市某公租房项目管理处

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“商保同权”跟“购租同权”放在一起看很值得深思。

同样是居住，购和租在享受公共资源方面是否应该具有同等的权利？同样是购，买商品房和买保障房是否应当具有同等的权利？两种业主花费不同的成本，购买同一区域的住房，是否应该享受同样的住房服务？如果享受同样的物业服务，是否应当交同样的物业管理费？（一般而言，自住房和商品房的物业费单价相差超过1.5倍。）

按理说，两种相互分割的主体所拥有的权利理应不同，问题出在混搭上。目前的一些土地出让条件要求，开发商在建造商品住宅同时配建保障性住房。政府努力想让“商保同权”，但事与愿违。

花了高价购买的业主实际上也购买了住房相关的安全保障、配套资源以及物业管理等要素，肯定不愿意被保障房的业主共享。而保障房业主眼看着良好的设施却不能享用，心里自然产生被歧视感。

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解决这一矛盾的方法只能是区域分割。混搭和共享会降低小区原有的价值，最终可能迫使商品房业主转移到其他集聚区，在城市层面可能形成富人区与贫民区的分化隔离的局面，更加不利于城市的协调发展。

因此，当我们在讨论购租同权的时候应当警醒，今天我们以保障公平之名设立不同属性的住房，也许未来不久，我们又要讨论这些不同属性房屋的同权问题。