为何二三线城市的楼市成交火爆,一线城市却频频遇冷?

北京、上海、深圳作为全国城市的领头羊，房价的波动牵动着无数人的心。据社科院最新发布的《住房市场发展分析报告》称，2017年上半年住房市场出现区域分化和热点转移，北京、上海、深圳等前期房价上涨过快的一线城市，楼市涨势得到有效抑制。

都说环京城市的房价是北京房价的风向标，那么从燕郊楼市遇冷也可见一斑。北京的房价确实跌了。2017年二季度北京房价下跌7.74%，6月北京房价中位数已经跌破6万元/平方米。另外，深圳房价九连跌，京沪二手房量价齐跌，这让不少刚需看到希望。与此同时，二、三线城市的楼市热火朝天。厦门6月房价达到4.18万元/平方米，直追一线城市；南京商品住宅价格同比上涨13.6%；无锡商品住宅价格同比上涨22.9%；徐州6月商品住宅价格环比上涨1.8%；扬州6月商品住宅价格环比上涨0.9%……

一线城市房价环比增幅收窄，步入下跌通道，二、三线城市房价环比增幅超过了一线城市。一个像夏天，一个像冬天，二、三线城市和一线城市的楼市可谓是冰火两重天。

那么，究竟为何会出现此现象呢？

1、严控之下难以火爆一线城市的楼市关乎着二、三线城市房价未来的走向，它稳定的趋势有利于促进全国楼市的健康发展。因为其重要性，一线城市的调控政策往往是最严厉的。俗话说：“枪打出头鸟”，伴随着调控的深入，一线城市的楼市最先开始降温，调控效果初显。严格的调控下，一线城市的购房条件、购房成本、购房门槛远远高于其他城市。

在北京，外地人必须在京无房且连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税才能买1套房。已经有一套房的居民家庭或者没房但有贷款记录的，购买住房首付比例不得低于60%。即便在二、三线城市纷纷跟进一线城市调控的氛围下，买房也相对容易得多。例如，青岛的非本市户籍居民没有约束条件限购一套房，首付比例则为30%。至于可以全款买房的人，在很多三线城市买房几乎没有限制。另外，二、三线城市率先打响人才争夺战。武汉、西安、成都、长沙、郑州、南京、杭州等城市为了争夺人才，不惜送钱送房送户口！

2、投资客所占比例各异

一线城市房子的金融属性早已超过了居住属性，一向嗅觉灵敏的投资客在一线城市赚的盆满钵满。如今一线城市调控持续发酵，一旦楼市有任何风吹草动，投资客便闻风而散。曾经火爆的楼市也已经透支了部分投资需求，没有了宽松的购房环境，一线城市的投资购房需求逐渐萎缩。

二、三线城市楼市的投资客比例相对较低，购房者多集中在刚需、改善人群。不论楼市如何变化，房子对他们来说都是不可或缺的必需品。一线城市的调控力度远超过二、三线城市，大量的资金和需求外溢到二、三线城市，投资客这时候迅速放眼于二、三线城市。这也就不难解释一线城市楼市成交下跌、二三线城市楼市成交火爆的现象了。

3、缺少地价支撑

一线城市进入存量房时代，在少有新楼盘、住宅供应量小的情况下，二手房一直占据一线城市房产交易的主体。2016年的北京、上海、广州、深圳二手房占房产交易比分别为71%、68%、59%、74%。

在土地资源有限、持续高压的情况下，开发商在一线城市拿地成本和风险不断增加。一线城市土地溢价率走低，“地王”鲜少出现。“地王”一旦产生，周边二手房房价随之变动。二手房的价格顺应“地王”产生周边房价上调的趋势，如今没有了地价的支撑，缺少了价格标杆，一线城市的房产交易变得冷清也不足为奇。

当外来人口不断涌入，库存下降，开发商在二、三线城市拿地热情高涨，地王频现。土地成交也异常火爆，一个又一个“地王”刷新记录。杭州翠苑地块楼面价39571元/㎡，成功刷新西湖区地王；葛洲坝地产以32.8亿元拿下位于南京青奥村附近的住宅地块，楼面价高达45213元/㎡……据华夏时报公布的最新数据显示：一线城市创下了五年来最低的土地溢价率，而二、三线城市土地溢价率明显上升，成为开发商布局的新阵地。

从曾经的“去库存”到现在的一房难求，二、三线城市的实力未来不容小觑。市场热点正逐渐从一线城市转移到二、三线城市，谁也说不准下一个楼市热点会花落谁家？