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北京楼市惨遭“腰斩”背后折射出啥信息?

2018-1-5 10:31| 发布者: ET123| 查看: 2417| 评论: 0

摘要: 据北京市住建委数据统计显示,2017年全年北京二手住宅共计网签136237套,同比2016年全年的272434套,减少了136197套,降幅为49.99%。在最严楼市调控背景下,2017年北京楼市成交回归理性。从最近数年数据看,这一成交 ...

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据北京市住建委数据统计显示,2017年全年北京二手住宅共计网签136237套,同比2016年全年的272434套,减少了136197套,降幅为49.99%。在最严楼市调控背景下,2017年北京楼市成交回归理性。从最近数年数据看,这一成交量也是2015年以来这一轮楼市周期最低值。

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与此同时,北京的房价也开始走弱。截至2017年11月底,北京整体二手住宅成交均价继续下降,降幅约0.8%,而在成交房源中,降价房源的占比达96%,和上月相比小幅上涨了4个百分点,为2017年以来的高位水平;而价格不变房源与涨价房源,占比分别为3%和1%。

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面对北京房地产“量价齐跌”,已初现调整征兆。不少网友开始对北京的房地产开始悲观。他们认为,北京房价已经开始下跌,若2018年再推房产税,那北京楼市必然会崩盘。

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也有学者把现在北京房地产现状与上世纪90年代末,日本房地产崩盘前的市场走势相比较,认为现在北京房地产市场走势与当年何等相似。于是,便得出结论北京的房地产将会崩盘。

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对此,素有房地产大炮之称的任志强立即做出应,“所有人都问我是不是房地产要崩盘了,我个人认为,中国房地产市场,起码二三十年不会出现盘。”在任志强看来,中国城镇化率还远没有达到75%的目标,房地产的需求量不会降,以这样的发展速度,中国房价要想调整也起码有十年的过程。

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而笔者认为,2017年北京的房地产呈现“量价齐跌”格局并不奇怪。一方面,北、上、深等几个一线城市在经历了2016年房地产“量价齐飙”的集中释放之后,已经透支了未来很多年的需求,后续支撑房地产虚假繁荣的力量开始快速衰竭。

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另一方面,受史上最严房地产调控影响。3·17调控新政,调整了首套房的认定标准,从“认房不认贷”转为“认房又认贷”,同时提高了二套房最低首付比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%。随后,北京又推出包括离婚后房贷认定标准的政策,堵住钻政策漏洞的口子。

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所以,我们觉得这次北京房地产在短期内出现了一二手成交量腰斩,房价出现微跌,主要还是2016年放量过猛,后续购房力量一时跟随上来,还有就是房地产调控政策初见成效所致,未来房地产大调整的可能性已经很大,但离开崩盘恐怕还比较遥远。

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那么,从2017年底北京楼市成交惨遭腰斩究竟反映出啥信息呢?首先,本轮房地产调控政策已经初见成效,基本遏制住了投机性购房需求,也使改善性需求放缓了入市的步伐。但是离开调控政策的结束恐还有很长的路要走。

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我们看到,这次北京楼市成交被腰斩,只能说北京市推出的房地产调控新政的效果已经开始发挥,同时,我们也发现,北京的一二手房价至2017年末也没出现短期内夸张的跌幅,按照统计数据来看,北京房价真实的跌幅还十分有限,这说明多空双方还在艰苦对恃,所以房地产调控还任重而道远。

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再者,北京房地产开始进入调整期,乃是全国楼市的风向标,北京、上海房地产都开始出现调整,很多曾经是一线城市的地王也被深套其中,这除了告诉房企和投资者,房地产投资的稳赚不赔的时代已经结束,投资有风险,入市需谨慎。

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实际上,我们拿到最新数据显示,从“3.17”新政实施以来,通州大多数小区的成交价每平方米都下降了超过1万元。从前成交均价约5万元/平方米的小区,如今均价下跌了1万/平方米,跌幅为17%,接近两成。有涨就会有跌,在房地产去投机化、去杠杆化的今天,前期涨幅巨大的各热点城市房价都会出现大幅的调整。

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最后,2018年将推出房地产长效机制,这就使得房地产比过去更接近“居住属性”。北京虽然还有解决外来人口居住问题的较大缺口,但是北京已经开始着力进行租赁房的建设,以及共有产权房的推进。从2018年开始,既使不通过购房途径,一线城市照样也能解决外来人口的居住问题,并不一定非要去充当热点城市高房价的接盘侠。

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另外,在任志强等人看来,中国的城镇化建设才55%,还远未到70%的程度,刚需购买力还会一直存在,房价调整至少再过十年,起码在中短期内还看不到崩盘的可能性。

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对此,我们觉得任志强在偷换概念,中国的城镇化进程,不是把更多的农村人口赶到一二线城市里去居住,而是让四、五线城市放宽更多的门槛,让更多的农村人口有成为当地市民。未来中国城镇化是将大部分人口集中在中小城市中。而对于大城市来说,限购、限贷的高压政策还会持续下去。

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对于房价未来是涨是跌,仁者见仁,智者见智。大多数人觉得房价不会下降,即使有强有力的楼市调控,也只是让房价的涨幅能保持在正常范围。还有一部分人觉得房价会下降,甚至希望房价暴跌,房地产市场崩盘。因为只有房价越来越低,很多人才能买得起房子。

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最近,也有很多人说像北京这样的一线城市,房价暴跌,明年可能会崩盘。但是实际上,房地产市场会崩盘吗,并且房地产市场一旦真的崩盘了,你确定你就一定能买得起房子了吗?

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房地产在我国经济发展中,占据着重要地位,一方面房地产拉动GDP增长。另一方面,房地产的迅速发展提供了大量的就业岗位,房屋建造方面的,衍生出来的房屋中介方面的。而如果房地产市场崩盘,将会有很多的人失业,中国的失业率将大幅度上升。失业人口的增加,会引发很多的社会问题,影响社会稳定,就从这一点来看,政府也不会允许房地产市场崩盘。

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再加上一旦房地产市场崩盘,失业人口增加,没有工作,你拿什么去买房?还有不得不说得一点是,房子在大多数家庭都是比较稳定的投资产品,一旦房地产市场崩盘,房价大幅度下跌,就意味着家庭的固定资产缩水,我相信大部分人收拾不会同意的。

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而且,银行和开发商也有着不可描述的关系,一旦房地产市场崩盘,大量的房企倒闭,银行给开发商的贷款成为死贷,为了本身的利益考虑,银行也不会允许房地产市场崩盘的。

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