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2018北京楼市年终盘点: 供应进入井喷时代,成交达近年最低

2019-1-8 17:02| 发布者: bjxxw2| 查看: 1038| 评论: 0

摘要: 2018已走远,农历春节已在路上。2018年是货币化房改20年,更是改革开放40年。回首2018年楼市发展,从年初的“涨势汹汹”,到年尾的逐渐平静,可谓跌宕起伏、风起云涌。调控潮、更名潮、赴港上市潮、离职潮等种种行业 ...

2018已走远,农历春节已在路上。2018年是货币化房改20年,更是改革开放40年。回首2018年楼市发展,从年初的“涨势汹汹”,到年尾的逐渐平静,可谓跌宕起伏、风起云涌。调控潮、更名潮、赴港上市潮、离职潮等种种行业现象,让2018年在购房者和开发商的心中都贴上了“不平凡”的标签。

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过去一年,北京楼市呈现供应井喷,但是成交情况并不竟如人意。2018年,“遇冷”成为2018年北京楼市主基调。

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政策调控

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2018:持续 刚需 2019:维稳

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回顾北京楼市的2018年,总体而言是非常平稳的一年,“房住不炒”依然是不动摇的大方向。金九银十不再出现,整体房价“稳”字当头。

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2018对于楼市而言,仍是调控大年,从全国范围来说,累计出台190余次调控政策,刷新历史纪录。

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纵观北京,并未有大的政策发布,但是整理发现,小的调整和政策规范一直没有停歇。房地产调控政策不仅没有丝毫松懈,还时有小幅加码,全年共计发布调控政策30余次。

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在中央 “房住不炒”定位调控的主基调下,2018年,北京出台多个相应政策来将以落实。一方面, “限售、限贷、限购、限签、限价”等政策持续升级,政策性住房呈现井喷;另一方面,北京进一步加强对房地产交易环节的监管力度,整治市场乱象,严厉打击炒房行为,让住房回归居住属性。全年持续性政策把控下,调控的效果也在逐步显现。

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1、国土部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

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2、北京市住建委联合北京银监部门开展了专项执法,严查房地产经纪机构、金融机构等参与变相加杠杆、首付贷等违法违规行为。

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3、北京市“两会”召开,继续坚定不移地贯彻落实中央和北京市房地产调控部署,加强市场监测分析和舆论引导,主动做好政策储备,及时完善政策措施。建立“新北京人”专项分配畅销机制,确保30%共有产权房源面向符合条件的非京籍家庭配售。在分配政策上,按照“困难优先、职住平衡”的原则,指导各区细化排队规则。

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4、北京市住建委主任徐贱云做客大会的“2018市民对话一把手”节目,介绍建设具有首都特色的租购并举的住房体系和老旧小区综合整治。

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1、北京市的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》发布,四环路内限制各类用地调整为商品住房。鼓励疏解非首都功能,鼓励补齐地区配套短板,鼓励完善地区公共服务设施,鼓励加强职住平衡的原则。

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2、《北京市存量房屋出售经纪服务合同》、《北京市存量房屋承购经纪服务合同》示范文本正式公布,并将于4月15日起实施。今后在二手房交易中,将是买卖双方各自和中介公司签订经纪服务合同,明确中介公司提供的中介服务,而不像以前中介服务和房屋买卖合同混在一起。

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3、北京市规划国土委联合市住建委、市地税局、丰台区政府共同公布了互联网+不动产登记的新模式。

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1、《北京市积分落户操作管理细则(试行)》正式发布,北京市首批积分落户申报工作正式启动。

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2、购房资格审核进一步缩短至1个工作日,并取消二手房房源核验和强制二手房资金监管。

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1、西城区房管局对辖区内的所有房地产中介机构提出要求:加强对本机构发布的房源信息的自查,严禁以“学区房”为卖点发布房源信息,不得以“学区”概念炒作二手房交易,及时下架不符合交易条件的房源信息。

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2、北京市住建委、市公安局、市规土委联合制订的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》开始面向社会公开征求意见,多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题,促进职住平衡。

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3、限房价项目销售管理办法出台,开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求。

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4、北京市住建委、市规土委今天发布《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》,其中明确,成套住宅和住宅平房,其房本不得拆分。新规从发布之日起执行。

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1、北京市规土委对于政协委员孟宪明提出的《关于大力推进北京城市副中心与北三县的交通一体化发展的提案》,提出了会办意见。

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2、《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》正式发布,完善住房租赁市场租金监测和发布机制。

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3、北京住房公积金管理中心发布:7月1日起,北京住房公积金的月缴存额上限将上调。2018住房公积金年度北京住房公积金缴存基数上限为25401元,月缴存额上限为6096元,职工和单位月缴存额上限均为3048元。

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1、央行联合四部门出台支持北京市共有产权住房专项信贷政策:适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行,不低于30%;不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行,不低于60%。

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1、北京市住建委联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会,集中约谈了多家房源信息发布主要网站,要求各平台规范房源信息发布,并提出了互联网平台发布房源信息的具体要求。

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1、北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,公积金贷款出台实施新政。新政自9月17日起施行。

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2、北京市发改委发布了新一轮的城南行动计划——《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018—2020年)》。城南的发展将迎来新一轮契机,根据北京新的总规,城南地区将构建“一轴、两廊、两带、多点”的城市服务功能组织架构。

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3、《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》正式发布。

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1、北京市住建委发布《关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知》,其中明确,违规转租转借公租房的家庭,5年内不允许再次申请公租房及共有产权住房。

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1、2018年中央经济工作会议在京举行,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

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2、国务院正式公布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗均可纳入专项附加扣除。

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供应与成交层面

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(一) 供应

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2018:井喷  2019:持续放量

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2018年,北京楼市供应持井喷态势。中原地产研究中心统计数据显示:2018年,北京市商品房新增供应74931套,同比去年上涨34%;其中入市的商品房住宅套数高达44841套,是最近4年的最高点,同比涨幅高达65%。

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其中,北京全年入市限竞房项目39个,供应限竞房住宅24893套,其中限竞住宅供应21306套,占总供量的85.59%;限竞别墅供应3587套。

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目前,北京累计供应的限竞房土地合计84宗地块,85个项目,797万平方米。2018,北京要入市的限竞房住宅土地约550万平方米,约有5万套限竞房。

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值得注意的是,共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大,是另一个巨大的增量,截至12月27日,2018年北京入市的共有产权房多达29个项目,提供房源32446套,同比上涨765%。这类房源总价基本集中在200万元-300万元,弥补了商品房住宅市场这一总价端的供应。随着供给短期内激增,未来北京非学区非优质二手房的销售预计将受到很大影响。

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按照近两年供地情况,2019年北京市限竞房和共有产权住房供应量预计至少在7万套以上,较2018年供应量接近翻倍。若能如期入市,且调控政策不变,飙升的供应量将对2019年北京购房行为和购房者的后市预期产生巨大影响。

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(二) 成交

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2018:降温 买方市场  2019

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2018年,北京楼市在供应量井喷同时,成交套数仅有25052套,成为北京自2005年有网签历史记录以来最差的一年,已连续2次出现年成交新建商品房住宅不足3万套的情况。

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对比2017年供应较少,2018年供应井喷的情况下,成交量萎缩带来库存大幅度上涨。当下北京楼市商品房住宅库存已经接近7万套,也刷新最近3年的最高点。

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值得关注的是,在2018年“金九银十”稍显疲软的状况下, 12月成交情况却呈逆涨之势,月成交量达今年新高。

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合硕机构首席分析师郭毅认为:12月成交情况良好跟年末开发商打折促销其实关系不大,主要因素是年末网签限制相对有所放松,才导致集中网签。从实际成交情况来看,市场相对稳定,预计明年供应、成交、库存量都会呈现稳中上涨。

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2018年北京二手房市场虽然平稳,但热度也在下降。数据显示,2018全年北京二手住宅市场份额为87%,而一手住宅市场份额仅为13%,二手住宅成交量约为一手住宅的5.4倍。

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北京2018年二手房全年交易在15万套左右,相较2017年的13.6万套稍有增加。市场在5月前后出现一波小高峰,年末再次退烧。11月二手房住宅签约1.12万套,而12月二手房签约只有9822套。

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值得一提的是,由于限竞房总价段与近两年二手房主力交易户型和总价重叠,因此,在2018年下半年限竞房井喷供应后,二手房交易占比量明显下滑,至10月份,达到了近两年占比最低值,仅占77%,而11月份虽略有回升,但依然低于过往。

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(三)开盘去化

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2018:去化压力大 2019:逐渐减弱

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限竞房去化压力大

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2018年整体楼市,呈现供应量大幅上涨、成交量反而小幅下跌、同时库存量不断加大的态势。

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自2018年6月10号北京第一个限竞房拿到预售证开始,限竞房项目大批量入市,供应量激增,限竞房总套数达24893套,而整个商品住宅市场的供应总套数为44841套,去化压力可以见得。

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关于原因,合硕机构首席分析师郭毅表示:首先,因为限竞房的单价低;其次,它的位置是在五环周边为主,也有个别项目是在三环四环这种核心区位上,因此带动了一轮职业需求的观望和转移;还有,限竞房的价格已经被限定,对于购房者来说,不会面临未来限竞房涨价的风险;最后,由于限竞房普遍执行9070政策,导致供应产品同质化现象严重,造成购房者无论是在地段、总价还是产品上的选择都非常多。

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以上原因造成,购房者在面对这种大量供应的时候,反而在犹豫,在观望,因此可能从总体来看,在供应量激增的现状下,成交量也并不理想,去化压力大。

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合硕机构首席分析师郭毅表示,在如此之大的库存压力下,不管是共有产权房,限竞房还是普通商品房,可能都会受到市场信心下降的影响。

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2019年开盘去化压力将有所减弱

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对于2019年的发展趋势,合硕机构首席分析师郭毅提到,2019年的变量是调控政策,如果北京的政策松绑,很容易带动19年的楼市回升。虽然说北京目前还没有任何松绑的迹象,但是从全国各城市传来的调控松绑的声音,必然会对购房客群预期后期产生新的利好的拉动,那么对于库存去化速度加快会起到一个有效的作用。同时,由于限竞房的潜在库存规模过大,所以整体的去化速度可能会加快,但是由于供应激增造成的库存压力也会持续保持在高压状态。

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市场层面

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2018:巨大冲击 2019:持续影响

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限竞房的大批入市对于新房市场及二手房市场皆带来较大冲击

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2018年上半年,限竞房还未上市,北京新房市场仍以普通商品住宅为主,整个住宅市场的供需是处于相对稳定的状态。

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合硕机构首席分析师郭毅认为,虽然说在年初的时候,由于一些项目的抢先入市,使得在二三月份的时候市场供应量有所提升,但是4、5、6这三个月,整个住宅市场的供应和需求都保持着一个相对稳定的状态。

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自6月10号北京第一个限竞房拿到预售证开始,39个限竞房项目陆续拿证入市,供应的总套数是24893套,而整个商品住宅市场的供应总套数为44841套,限竞房占到56%,这对整个北京楼市造成了非常大的冲击,其中二手房市场也受到较大影响,我们看到九月份新增房客比下降,十月份开始,二手房市场的成交量也出现下滑。

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合硕机构首席分析师郭毅表示,由于二手房的总价跟限竞房的总价接近,因此购买二手房的客群,在购买新房上也没有太多压力。所以限价房的上市,对于北京的二手房市场也形成了。比较大的一个压力。

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2018年市场促销频率增多,促销力度加大

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由于供应量的不断增加,去化压力的不断加大,今年9月开始,开发商开始各种打折促销活动,有些竟直接降低单价售卖。

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2019年限竞房带来的冲击将继续影响北京楼市

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今年还没有取得预售证的限竞房及刚刚出让的限竞房地块,也会在2019年集体入市,将持续影响北京的整体楼市,预计打折促销的手段将继续发力。

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握手

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