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房企年报大比拼:恒大、中海收获高利润,绿城、新城积极降负债 ... ...

2019-4-11 17:10| 发布者: bjxxw2| 查看: 1586| 评论: 0

摘要: 进入四月,房企2018年财报发布逐渐由高峰期回落,从数据看,房企整体规模出现放缓迹象,但从2018年楼市最严“寒冬”这个层面来看,房企的各项业绩并不像市场预期般“惨淡”,甚至多数规模房企业绩普遍向好。据克尔瑞 ...

进入四月,房企2018年财报发布逐渐由高峰期回落,从数据看,房企整体规模出现放缓迹象,但从2018年楼市最严“寒冬”这个层面来看,房企的各项业绩并不像市场预期般“惨淡”,甚至多数规模房企业绩普遍向好。据克尔瑞统计显示,2018年,千亿房企多达30家,创历史新高,其中,近七成利润上涨,平均涨幅为23%。

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蓝鲸房产梳理2018年销售排行TOP20房企的年报发现,75%的房企净利润在100亿元以上,其中,中国恒大(HK:03333)以净利润722亿元获封“利润王”;此外,包括中海地产(HK:00688)、华润置地(HK:01109)、招商蛇口(SZ:001079)净利润在200亿到400亿区间的企业,也凭借22%以上的净利率,成为2018年“最会赚钱”的几家房企。

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而在经济环境持续收紧的态势下,部分房企也注意到高杠杆带来的高风险,开始主动将降杠杆作为企业发展战略,如绿城中国(HK:03900)、新城控股(SH:601155)等企业,资产负债率均呈现小幅下降趋势。

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利润普遍增长,净利润率有所下滑

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随着限购、限贷等政策影响,加之2018年经济下行的环境压力,唱衰房地产市场的声音不绝于耳。万科(SZ:000002)、碧桂园(HK:02007)、中国恒大三家头部房企也分别发出了“活下去”、“提质控速”、“高质量发展”的发展策略,一时间,房地产市场似乎进入了“冬天”,然而,翻开已公布2018年业绩的76家房企年报(A股51家,港股25家),却是另一番景象。

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从规模增长和营业收入来看,诸多房企又攀升了历史新高峰。数据显示,2018年进入千亿房企阵营的企业从13家增至30家,排在前3位的碧桂园、恒大、万科分别以7286亿元、6069亿元、5511亿元的流量金额排在前三位。富力地产(HK:02777)、泰禾集团(SZ:000732)、正荣地产(HK:06158)分别以1415亿元、1303亿元、1303亿元冲进了千亿阵营,而2017年这3家企业的流量金额仅为883亿元、1007亿元、910亿元。

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事实上,随着房地产行业“黄金周期”的结束,近几年来,房企一直处于整合洗牌的关键时刻,伴随着行业集中度的进一步提高,越来越多企业为寻求新的增长点,将自身定位从开发商的身份转变成了城市配套服务商的角色。其中,被视为行业风向标的碧桂园、恒大、万科三家房企,也都纷纷加快了多元化业务的扩张步伐,高科技、精准扶贫产业、长租公寓、文旅小镇、养老地产等相继成为企业追逐的热点。

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从房企龙头房企的业绩表现来看,积极应对市场变化的前瞻性布局以及推进业务转型创新,是企业“危中求机”的关键因素。

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以碧桂园为例,企业坚持看好三四五线城市的发展策略,使其收获了国家“去库存”红利,同时,碧桂园还在加快粤港澳大湾区等政策核心城市的布局,储备了大量土地资源,这也成为其业绩的一大动力。除此之外,碧桂园还提出进一步促进转型升级速度,提升自身业务在行业全周期中的竞争力。碧桂园董事局主席杨国强在今年1月的工作会议中表示,“中国城镇化还有很长一段路,相信未来房地产每年起码会有10万亿左右的市场,问题是我们有没有竞争力。”为此,在2018年,碧桂园宣布进军现代农业和机器人领域,并将地产、机器人、农业作为企业的“三驾马车”。

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此外,将视角调整到整个A股房企市场来看,2018年间,房企利润率表现依旧“可圈可点”。蓝鲸房产在梳理2018年销售排名TOP20的房企时发现,“利润王”桂冠由恒大摘得,该公司以净利润722亿元,同比增106.4%的成绩,领先于身后的万科、碧桂园。

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注:TOP10房企净利润,单位分别为元和港元

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对于如此高的净利润表现,恒大董事局副主席夏海钧在业绩会上表示,较低的土地价格是恒大获得高利润的关键。另外,恒大于2017年提前偿还了1129亿元的永续债,为2018年及未来释放出超200亿元的利润。

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根据横向数据对比,A股房企平均利润率也上涨了23%。中原地产首席分析师张大伟对蓝鲸房产表示,从数据来看,做大规模依然是当下房企的主流选择,大部分企业利润明显上涨,房企又收获了一个“丰收”的年报。已公布财报的76家房地产中,利润下降的只有22家,70%的企业利润出现了明显上涨。

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但要问哪家房企最会赚钱?还要看净利润率这一数据。“优等生”中海地产449亿元的净利润虽稍显逊色,但凭借27.5%的净利润率又拔得今年“最会赚钱”企业的头筹。年报显示,其销售费用、管理费用和利息支出费用费率2018年上半年分别为1.24%、1.9%和4.65%,均处于行业最低水平,紧随其后的是华润置地、招商蛇口、新城控股等。

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张大伟表示,2018年房企的净利润率平均为11.9%,相比2017年12.1%平均值有所下降。至于净利润率下滑的原因,他称“2018年房企的资金成本相比2017年明显上涨,而在信贷层面调控持续、规模化竞争加剧背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,这一定程度稀释了企业的净利润率。”

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对于2018年房企利润率及利润率的表现,有多个业内人士向蓝鲸房产表示,并不逊色于2017年。但一位不愿具名的业内人士指出,未来,房企利润率将难以持续走高。他表示,房企相应结转的利润来源于2016年前后获得土地所开发的项目,整体来看,土地成本尚在一定的合理范围内,利润率的上涨曲线还在左侧区域,但长期而言,随着近两年土地成本及营销支出的上涨,企业利润率表现或将难以持续走高。

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“2018年房企销售整体情况并不是很乐观,企业虽然表面上的利润还有一定增长,但其实企业的资金面压力比较大,接下来预期的销售压力也会比较大,所以房企也普遍调低了2019年的销售目标,利润率也会受到一定影响。”同策研究院总监张宏伟向蓝鲸房产表示。

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拿地更加谨慎,负债率小幅下降

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作为高杠杆典型代表的房地产行业,在经历了十几年的加速膨胀后,负债率已达到峰值,在此情况下,很多房企自身也意识到了高杠杆的问题,主动去杠杆的帷幕已慢慢拉开。

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蓝鲸房产梳理TOP20房企的资产负债率数据发现,绿城中国(HK:03900)、新城控股(SH:601155)、阳光城(SZ:000671)等4家房企的资产负债率明显下降。其中,降幅最高的是绿城中国,2018年资产负债率为78.51%,相比2017年的80.16%,下降了1.6个百分点。

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在资产负债率这个与企业负债总额和资产总额相关的数据之下,又隐藏着企业怎样的变化?58安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出,企业通常通过4种方式降低资产负债率,一是资产转让,例如项目转让;二是增加股权融资,包括上市 ;三是提高销售周转速度,尤其是加快销售回笼资金;四、减少借款和发债。

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蓝鲸房产通过分析发现,这4家企业普遍采用加快售房款资金回笼和谨慎拿地、减少借款的方式降低负债,也有企业在发债未减的情况下,找到了更有效的融资渠道,降低了负债压力。

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以绿城中国为例,一向处于高负债的绿城中国,在2018年负债结构出现降低,一方面采取了加速回款,另一方面加大了融资渠道。年报显示,绿城中国2018年总合同销售金额约人民币1564亿元,同比增长6.9%,投资项目合同销售金额约人民币1012亿元,投资项目整体去化率为68%,这对企业现金回笼起到明显作用。

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在融资方面,背靠大股东中交集团的绿城,多次表示不存在融资难,融资贵情况。据绿城官网数据显示,公司2018年境内融资约201亿元,综合成本为5.46%;发行债券130亿元,年利率为4.73%至6%,境外共获得3笔共计19亿美元融资,规模更大、利率更低、年期更长。

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“千亿新兵”阳光城在经历了规模大跃进之后,也开始了对高杠杆模式的控制。2018年下半年,阳光城以减少拿地以及注重现金流安全方式,逐步调整了自身的负债结构。年报显示,2018年阳光城大幅降低了拿地力度,新增81个项目,新增土地建筑面积1332.49万平方米,同比减少34.1%,2018年拿地金额仅为306.48亿元,占销售额的比例不到19%。

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对此,阳光城总裁朱荣斌在业绩会上表示,未来阳光城还将加大降负债的力度,一方面加快在手项目的开发、结转、结算,增加营收以及净资产;另一方面积极推进定增的实现,通过股权融资扩大权益,实现到2019年净负债率降至150%、2020年降到100%之内的目标。

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一向以玩转资本收购著称的融创中国,2018年负债结构也得到优化,89.8%资产负债率,相比2017年,呈现小幅回落趋势。而通过拆解融创中国的流动负债可以发现,资产负债中包含的相当一部分是预收房款,这部分是实际上是企业尚未结转的收入,剔除这部分账目之后,融创真正需要短期支付的债务还将有所下调。

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在业内人士看来,这说明房企对高负债模式存在的风险性提高了警惕。张波强调称,2018年以来,房企的“高周转”思路普遍发生了变化。部分大型品牌房企,从偏重规模化发展到规模和质量并重,不再过分倚重“高周转”战略,弱化了对销售目标的迫切“关注度”。

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进入2019年,众多房企纷纷调低年度销售目标,未来,或有越来越多的房企加入到降杠杆的行列。但房地产行业历来是在规模、利润、负债结构“铁三角”的平衡中,实现有质量的发展,如何在多变的市场行情下,调整好这种“平衡”,是一门学问。

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