设为首页收藏本站
站点公告:
微信公众号bj_xxw
北京信息网 首页 区县 门头沟区 门头沟资讯 查看内容

两宗不限价商品住宅地块,能否拯救惨烈的门头沟楼市?

2019-4-12 13:23| 发布者: bjxxw4| 查看: 600| 评论: 0

摘要: 土地市场的降温,正在倒逼北京土储中心增加纯商品住宅地块的推出量。2019年以来,北京已有4宗未限价的商品住宅地块顺利出让,除去两宗僻处平谷、密云的远郊地块以外,其余两宗均位于门头沟新城。为何纯商品住宅地块 ...

北京信息网

土地市场的降温,正在倒逼北京土储中心增加纯商品住宅地块的推出量。

北京信息网

2019年以来,北京已有4宗未限价的商品住宅地块顺利出让,除去两宗僻处平谷、密云的远郊地块以外,其余两宗均位于门头沟新城。

北京信息网

为何纯商品住宅地块会集中出自京西门城,耐人寻味。回顾门头沟楼市历史,大致梳理了三点脉络。

北京信息网

其一,门头沟是北京16个行政区中,可开发面积最小,但供地最为持续稳定的板块,自2013年至今的近7年时间里,每年或多或少都出让了一些住宅地块,累计下来,商品住宅的供应量绝对是个可观的数字。

北京信息网

目前,这些地块中尚有210万方未签约面积,占到开发总规模的56%,可见,门头沟并不缺房子。

北京信息网

其二,目前门头沟在售项目中,既有叠拼、联排,乃至独栋别墅等高端低密产品,也有140-200平方米,由紧凑到宽松的大平层,还有规划建面近34万平方米的限竞房,全方位覆盖高端、改善、刚需客群,可见,门头沟也不缺细分市场的各种产品类型。

北京信息网

其三,自2016年绿城、万科、金地三盘连发,将门城房价一举由3万+推升至6万+后,供量集中,加入此后的调控压力,造成门城房价三年停涨,可见,门头沟房价上涨动力已现不足。

北京信息网

综上,就算门头沟住宅不限价,房价也不可能高涨。也正是因此,尽管开发商可以自主决定这两宗地块未来的商品住宅价格,不必被销售限价掣肘,但两宗门城地块也并未获得房企热捧。

北京信息网

春节前中骏以底价摘得的061地块,曾于2018年4月流拍。彼时该地块的起始价格高达26.2亿元,住宅占比不足三成,还对住宅限价5465元/平方米。今年1月,门城土储降价10.2亿、取消住宅限价后二次挂出该地块,仅中骏一家参与竞价,因此零溢价成交。

北京信息网

上周,合景泰富以10.2亿代价,摘得了门城另一宗纯商品住宅地块——0055、0056、0066地块。然而,该地块同样存在一定硬伤。不仅体量较小(计容建筑规模5.7万方),商办占去一半(2.8万方),此外,开发商还需代建3767平方米幼儿园。还好是在商业匮乏、业态陈旧的门头沟,换个位置,只怕还是难逃流拍命运。

北京信息网

两宗不限价地块的出让,能否拯救惨烈的门头沟楼市?客观地讲,难度有点儿大。

北京信息网

两地块虽未限价,但限定了“9070”的产品规划要求,住宅容积率分别为2.8和2.5,住宅开发规模中骏地块接近4万方,合景地块仅有2.5万方,腾挪空间不大。90平米以下小户型,目标客群更注重价格的控制,通过增配提质打造产品力标杆的方式提升溢价的难度很大,再加上两地块身处于多个限竞房的夹击中,凭借综合优势胜出的可能性更大。

北京信息网

综合优势在哪儿?

北京信息网

中骏地块配建9.4万方综合交通枢纽中,在站点一体化设计中兼容商业功能,未来,中骏项目将是地铁上盖的综合体物业,市场前景颇为乐观。

北京信息网

合景地块则配建商业、托幼两种业态,麻雀虽小五脏俱全,足不出社区,即可实现购物、消费、娱乐、教育等一站式功能,市场逻辑也讲得通。

北京信息网

总结一下,7、8万套限竞房的库存压力,再叠加区域聚集的销售竞争压力,板块效应已经很难再说服购房者,别家都在喝汤,你想吃到肉,就只能寻找并无限放大项目自身的差异化优势。

北京信息网

交通,可以精算每天、每月、每年节省下来的时间成本;

北京信息网

教育,可以精算孩子每天可以多睡几分钟;

北京信息网

商业,可以描绘模拟现实生活的场景,例如电影放映前5分钟下楼,妥妥地就能看上片头。

北京信息网

把营销做精细,面向不同购房客群,针对个性化的需求与生活方式,用直抵内心深处的表达方式,才能将产品力转换成为销售力。

北京信息网

楼市进入新阶段,如何把市场的灵光一现,变成项目的持续热销,需要细致入微地体察客户,更需要在深入挖掘项目价值的基础上,与客户需求一一对位。

北京信息网

鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

特产家小程序

扫描,关注官方微信

联系我们

400-0098-987

24小时服务热线
客服QQ:2030115567
Copyright 2005-2018 天下通达(北京)网络技术有限公司 版权所有 | 地址:北京市海淀区西三旗沁春汇底商1008

Archiver|手机版|小黑屋|北京信息网 ( 京ICP备14024126号-1 北京市公安局海淀分局网络备案编号:1101082106