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4月土地市场成交规模保持上涨 土拍溢价率创近10个月新高

2019-5-14 11:16| 发布者: bjxxw2| 查看: 978| 评论: 0

摘要: 4月份土地市场迎来了一波成交小高峰。4月份土地市场迎来了一波成交小高峰,随着二三线城市土地供应量的恢复,成交建筑面积和成交金额同环比均呈现上升趋势;成交价格也在市场回暖的影响下继续上涨,并达到近一年来的 ...

4月份土地市场迎来了一波成交小高峰。

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4月份土地市场迎来了一波成交小高峰,随着二三线城市土地供应量的恢复,成交建筑面积和成交金额同环比均呈现上升趋势;成交价格也在市场回暖的影响下继续上涨,并达到近一年来的最高点,溢价率同样保持上行,创下2018年下半年以来新高。

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各能级城市方面,一线城市因土地供应量连续两月减少,本月成交体量明显缩减;三四线城市在市场回暖的影响下保持了量价齐升的趋势,溢价率也大幅上升;随着成交主力中西部城市土地供应量的恢复,二线城市本月成交体量大幅上涨,成交价格和溢价率维持高位,表现依旧突出。

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01、市场走势

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成交体量仍未恢复高位

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三四线地价出现回暖迹象

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供应方面,与各城市供地计划的密集发布期同步,4月份土地供应总量保持上升的趋势,达到今年来土地供应的最高点,土地供应总量为26925万平方米,环比上涨三成,同比也大增72%。各能级城市的供应量也均高于上月,其中三四线城市受市场热度整体回升影响供地大规模放量,总供应量达到21386万平方米,环比上月大增近四成。

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成交方面,4月成交体量继续呈现回暖态势。据CRIC统计数据显示,全国336城市经营性土地总成交建筑面积达到17987万平方米,环比上涨31%,和去年四月相比也有27%的涨幅。但从近一年的成交情况来看,总成交体量仍处于较低水平,并未回到高位。不过,以太原、郑州、合肥为代表的二线城市土地供应量仍在高位,三四线供应量也有所上涨,在市场热度持续上升的影响下5月成交规模预计将会继续回升。

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成交单价方面,本月成交楼板价也保持了上涨趋势,环比小幅上涨9%至2736元/平方米,创下2018年以来的新高。地价的上涨主要受两方面影响,一是受上海、杭州等城市高价地块出让的带动,二是成交主力三四线城市在市场整体升温的影响下价格继续上扬,这对整体地价有一定的抬升作用。事实上,不仅是三四线地价回暖,一线地价也有上涨,在广州和上海均有高价地块出让的带动下,一线城市地价环比回升至万元每平方米之上。二线城市表现相较平稳,但实际热度最高,原因是南京、杭州等高地价城市均设置了最高限价,供应量较大的城市如武汉、西安、太原地价水平又相对较低,因此整体价格和上月相差不多。

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02、溢价及流拍

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整体溢价率突破20%

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流拍情况明显改善

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市场热度方面,土拍溢价率连续5月保持上涨,本月环比又上涨3个百分点,成交溢价率已达到了22.1%,仅低于去年同期0.2个百分点,市场明显升温。分能级城市来看,一线城市中广州出让了多宗含金量较高的住宅地块,房企拿地意愿比较强,整体溢价率回升至15%;二线城市中由于杭州、南京等热点城市在土拍中均采取了“限地价竞自持”的方式,而成交量较大的太原等城市热度还未完全回升,以致溢价率相比上月有所下滑,但仍然高达23.5%,高于全国平均水平;市场的火热也传递到三四线,成交高溢价地块明显增多,溢价率也因此上涨到21.3%,是今年来首次突破20%。

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在市场回暖的趋势下,本月土地流拍率比上月下降了1.3个百分点,重点监测城市的流拍率也呈现下降趋势,仅为8%,流拍情况相比上月明显改善。从重点监测城市的主要流拍区域来看,三四线城市的下辖区县仍然是流拍重灾区,如沧州黄烨市、丽水遂昌县,二线城市中青岛、西安也有位置较偏远的地块流拍。

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03、重点地块

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高价地块明显增多

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长三角城市成为最大赢家

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今年开年以来,由东部二线城市开启的抢地热潮开始蔓延,市场较去年下半年回暖十分明显。与此同步,各城市也加大了供地规模,将冷遇地块脱手,如武汉的宗关硚口地块、汉阳钢铁厂地块均是如此。市场热度的回升让总价单价两榜的入榜门槛明显提升,环比涨幅均在三成以上,入榜高价地块明显增多,不过在杭州、苏州等地“限地价竞自持”的影响下,入榜地块的溢价率从表面上看不及上月入榜地块溢价率高,但实际土拍热度仍维系在高位。另外,从入榜地块所在城市来看,总价榜中除了武汉和厦门外基本全为长三角城市,单价榜同样也被长三角城市占据8席,长三角俨然成为全国土拍中热度最高的区域。

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04、总结

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随着各城市土地供应量的恢复,4月份土地市场供求量均呈现了上涨趋势,成交价格也在优质土地集中成交的带动下环比上涨,创下2018年以来的新高。从溢价地块明显增多,回炉地块悉数出让甚至溢价出让的情况来看,土拍热度较三月进一步上升。

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虽然土地市场热度进一步回暖,但本月内中央部委和地方城市已经做出对应表态,如住建部也对一季度房价、地价上涨较快的城市提出预警,合肥、西安等土拍较热的城市也已出台了调控新政,在新一轮的调控预期影响下,预计本轮的土拍热度上升不会持续太久。不过就土地成交规模角度而言,在“稳地价、稳预期”的目标指引下,多数供应不足的二线城市有望将在二季度迎来一波供地高峰,尤其是前4月土地成交量较低、且供地计划未“超标”的济南、成都后期仍会有大量土地入市。

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